Huur

1 Wat is het?

Een huurcontract is een huurovereenkomst met een woningbouw. Hier staat in afspraken die huurder en verhuurder aan het begin van een huurperiode met elkaar hebben gemaakt. Bij de tijdsduur van het huurcontract staat voor hoelang u een woning huur of dat het voor onbepaalde tijd vanaf een bepaalde datum.

In een huurcontract staat onder meer: wie de huurder is; wie de verhuurder is; De tijdsduur; de huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten); de hoogte van de borg; het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin); de datum van ingang van het huurcontract; het tijdstip en wijze van betaling; de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd; de afspraken over de onderhoudsverplichtingen; de afspraken over de servicekosten; de huisregels; de handtekening van de huurder en de verhuurder.

Hier staat de hoogte van de huur vanaf het moment van het aangaan van het contract en hoe de huur is opgebouwd. als eerste staat de basis netto huur, dit is een bedrag waar de servicekosten bij komen, dit word ook wel kale huur genoemd. De brutohuur is de netto huur met de servicekosten erbij dit bedrag is de uiteindelijke huur die u maandelijks moet betalen. Onder de servicekosten kunnen vallen kosten voor een huismeester, verwarming of een verzekering van het glas.

2 Herkennen

Servicekosten zijn kosten voor bijvoorbeeld het gebruik en onderhoud van de lift, het schoonmaken van de algemene ruimtes, voor diensten en activiteiten van de verhuurder ten behoeve van de huurder. Daarnaast kunnen er jaarlijks extra kosten zijn voor bijvoorbeeld de verwarming, energie. Deze staan op de jaarafrekening die u in januari krijgt. Per woningbouw is het verschillend of de servicekosten in de huur zijn berekend of u een aparte rekening krijgt.

Mag de verhuurder voorschotten voor levering en diensten in rekening brengen? Een verhuurder mag voorschotten vragen, als dit in de huurovereenkomst staat. De verhuurder stuurt u jaarlijks een gespecificeerd overzicht van alle voorschotten en het resterende bedrag wat eventueel word terug betaald of moet bij betalen. Dit mag worden opgestuurd tot maximaal juni voor kosten van het jaar ervoor. Als uw huurovereenkomst is beëindigd dan ontvangt u nog steeds een rekening, maar met de kosten tot de dag dat uw overeenkomst is gestopt.

Een huurcontract dat is aangegaan voor onbepaalde tijd eindigt niet automatisch, maar moet worden opgezegd. De opzegtermijn kunnen verhuurder en huurder in beginsel zelf afspreken. Bij de huur van permanente woonruimte bepaalt de wet precies welke opzegtermijnen in acht moeten worden genomen.

Welke servicekosten mag de verhuurder in rekening brengen?

Onderhoud en schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten, Onderhoud en gebruik van liften, schuur, bel systeem en/of een brievenbus, Tuin onderhoud, Elektriciteit in de algemene ruimten, Afvalcontainers, Huisvuilafvoer (reinigingsrecht), Huismeester; die werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn. Warmtekosten, Het schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten, Schoorsteenvegen, Zuiveringsrecht, Glasverzekering, Het onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler, BTW over door derden verleende service

Wat zijn subsidiabele servicekosten?

Dit zijn servicekosten die u mag meetellen in de berekening van de huurtoeslag. Voor sommige kosten geldt een maximumbedrag. De servicekosten die subsidiabel zijn, zijn: elektra algemene ruimten, schoonmaakkosten algemene ruimten en verlichting algemene ruimten.

De verhuurder mag maar 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. Er zijn een paar uitzonderingen op deze regel. Zo is een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning toegestaan. Ook mag een verhuurder de huur verhogen als hij de woning aanpast voor gehandicapten. Het puntensysteem voor huurwoningen en de maximale huurprijzen zijn van toepassing. Er geldt een maximale huurverhoging. De verhuurder is verplicht u minstens 2 maanden van te voren schriftelijk op de hoogte te brengen van de huurverhoging.

3 Behandeling

Wat doet een wooncorporatie bij betalingsachterstand?

Uit een onderzoek van het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) blijkt dat er meerder huurders in de problemen zijn gekomen. Het percentage is verdubbeld sinds 2012, toen had nog 5% moeite met elke maand de huur betalen en voorzien in eigen levensonderhoud, nu is dit opgelopen tot 12%.

De groep betalingsachterstanden is de afgelopen jaren zo gestegen doordat de huurder veel koopkracht hebben verloren, met stijgende huurprijzen, maar het salaris bleef gelijk.

Vele wooncorporatie krijgen zelf financiële problemen, wanneer ze de groep met betalingsachterstanden proberen te verkleinen. De corporaties kunnen er maar weinig aan doen.

U kunt niet direct uit uw huis worden gezet. Wanneer de kosten te hoog oplopen kan er beslag op uw salaris worden gelegd en kan er een vonnis worden gevraagd voor uitzetting en het ontbinden van uw huurovereenkomst. Als u in de rechtbank kunt aantonen dat u uw wil heeft laten zien door een regeling te treffen en deels af te betalen is en uw huur netjes op tijd betaald is de kans kleiner dat u uit huis word gezet. Schijf al uw afbetalingen van uw huurachterstand op. De deurwaarder kan u alleen uit huis laten zetten wanneer hij een vonnis heeft (van de rechtbank), waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden, en u meer dan 2 maanden de huur niet heeft betaald.

Wat mag de woningbouw zeker niet doen bij huurachterstand:

  • de sloten vervangen.
  • de woning betreden.
  • de woning ontruimen.
  • de huurovereenkomst zomaar opzeggen

Hans heeft een huurachterstand van 1 maand en van de eigen bijdrage

Hans heeft meerdere schulden, de grootste en de meeste belangrijke schuld om direct aan te pakken, zijn een huurachterstand van 1 maand € 700 en een ziekenfondsschuld van eigen bijdrage € 375. Op dit moment word er gedreigd met uitzetten, doordat er vaker schulden zijn geweest, daarom wil Hans graag zijn huurschuld in 1 keer afbetalen. De woningbouw wil minimaal 2 maanden huur.

Is dat handig? Het lijkt zo, dat u de uitzetting voorkomt en de verhuurder tevreden houdt. Maar u weet niet of er ruimte in het budget is.

Stap 1 – Overzicht In gezinssituatie, in papieren, in cijfers

De feiten

De gezinssituatie is een alleenstaande man met een minima inkomen van € 1300,-. Regelmatig een achterstand in de huur. Een totale schuld van € 1075,-

Optie 1 Hans

Door de huurschuld in 1 x keer af te lossen moet Hans 1 maand 2x huur met een bedrag van € 1400 betalen. Zijn inkomsten zijn 1300 in de maand. Dit is dus niet mogelijk.

Optie 2 Schuldhulpverlener

Het overzicht terug brengen en betalingsregeling regelen en nu maandelijkse afbetaling van € 89,58. Inkomsten € 1300 met huur € 250 en zorgtoeslag € 79, ** overige vaste lasten € 120 tv,internet,telefoon energie. Maandelijks totaal inkomsten € 1300 – vaste lasten € 945 = € 355 – schulden € 89.58 = € 265, 42 leefgeld wat overblijft.

Door het maken van een overzicht word het voor Hans duidelijke dat het voorstel van zijn gehele huurschuld af te betalen, niet kan. Door het in 1x af te betalen van de schuld, houd hij niet genoeg geld over voor het betalen van de vaste lasten. Hierdoor word wel de huurschuld afgelost maar worden er tegelijk nieuwe schulden gecreëerd. Hierdoor vult Hans het ene potje met het ander en schiet er verder niks mee op.

Stap 2 – Inzicht Wat is het grootste knelpunt, welke problemen zijn echt urgent, wat moet er veranderen?

Wat is het grootste knelpunt?

Het overzicht in schulden ontbreekt en hij weet niet welke mogelijkheden er zijn om de schulden af te lossen. Een te kort aan inkomsten voor het betalen van de vaste bij de optie die de woningbouw wilt.

Welke problemen zijn echt urgent?

Het meest urgente probleem voor Hans is

  1. Het aflossen van de huurschuld omdat er van uit de woningbouw word gedreigd met uitzetting.
  2. Het aflossen van de schuld van eigen risico
  3. Daarnaast bestaat de kans dat door het niet betalen van de ander vaste lasten dat hij word afgesloten van energie en/of water.

Wat moet er veranderen?

  1. Hans moet leren om rekeningen op tijd te betalen en schulden in de toekomst te voorkomen.
  2. Hans moet leren om zich niet te focussen op alleen de huurschuld, urgentheid van het oplossen er van, maar het overzicht te houden.

Stap 3 – Keuze maken Hoe kan Hans een goede oplossing vinden?

Hans kan een goed oplossing vinden door een overzicht te maken van de schulden en de maandelijkse inkomsten en uitgaven.

Wat zijn de voor- en nadelen zijn van de keuzes?

  • Keuze 1 Hans; zijn eigen plan; alles in 1 x afbetalen
  • Keuze 2 Schuldhulpverlener; het geheel overzien en het regelen van een betalingsregeling.

Door contact te leggen met de woningbouw bleek dat er meer mogelijk was dan Hans dacht. Het bleek mogelijk te zijn om een betalingsregeling af te spreken voor 2 jaar met een afbetaal bedrag van €87,05 per maand. Door de regeling kan Hans zijn vaste lasten gewoon blijven betalen, hierdoor komen er geen nieuwe schulden meer bij.

Stap 4 – Actie

Actie 1; Hans maakt een afspraak voor het regelen van een betalingsregeling.

Hans heeft gekozen voor optie 2 en is akkoord gegaan met het opstarten van de betalingsregeling, voor zowel woningbouw als zorgverzekering. Hij weet dat het de juiste keuze is. Wanneer Hans dit een jaar volhoud elke maand netjes zijn betalingsregeling na te komen, dan is hij schuldenvrij.

Actie 2; Hans begint met het aanleggen van een schulden map.

Hans houd al zijn afbetalingen bij op een formulier aflossingen in de schulden map. Heeft een overzicht van de schuldeisers met afbetalingsbedragen en het bedrag wat is afgelost. Door het overzicht te houden over de schulden, is de kans van slagen veel groter en het ook motiverend om de schulden kleiner te zien worden.

Actie 3; Hans begint met het aanleggen van een geordende administratie

Om te voorkomen dat er nieuwe schulden ontstaan hebben we samen de vaste lasten en de aflossingsbedragen in internetbankieren gezet voor 1 jaar, zodat hij deze niet meer kan vergeten te betalen.

4 Gevolg

Door de jaarlijkse huurverhoging kan het zijn dat uw huur te hoog is voor het ontvangen van een huurtoeslag. Als uw huur of eventuele servicekosten wijzigen, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Geef de nieuwe huurprijs binnen 4 weken aan de Belastingdienst door via Mijn toeslagen.

Kan ik zomaar uit mijn huis worden gezet?

Nee, u kunt niet direct uit uw huis worden gezet. Wanneer de kosten te hoog oplopen kan er beslag op uw salaris worden gelegd en kan er een vonnis worden gevraagd voor uitzetting en het ontbinden van uw huurovereenkomst.

Als u in de rechtbank kunt aantonen dat u uw wil heeft laten zien door een regeling te treffen en deels af te betalen is en uw huur netjes op tijd betaald is de kans kleiner dat u uit huis word gezet. Schijf al uw afbetalingen van uw huurachterstand op.

De deurwaarder kan u alleen uit huis laten zetten wanneer hij een vonnis heeft (van de rechtbank), waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden, en u meer dan 2 maanden de huur niet heeft betaald.

5 Plan

  • Regel zo snel mogelijke een afbetalingsregeling Zodra u weet dat uw uw huur niet volledig kunt betalen en een huurachterstand gaat oplopen is het verstandig een betalingsregeling te treffen met uw woningbouw. Probeer direct een betalingsregeling te treffen, hoe langer u wacht hoe moeilijk er een te regelen. Zonder een regeling krijgt u extra kosten van een incassobureau en eventuele gerechtsdeurwaarder deze zijn erg hoog en zonde van uw geld.
  • Automatisch betalen voorkomt achterstanden Om schulden en achterstand te voorkomen kunt u de huur automatisch laten afschrijven via internetbankieren of door middel van en automatisch incasso. Let bij automatisch betalen goed op of het ook echt is afgeschreven. Ga er niet van uit dat het automatisch ook goed gaat, door een storing of te weinig op uw rekening word er niet afgeschreven.
  • De huur op tijd betalen, alles begint met plannen. Plan een vaste datum in de datum dat u de huur betaald. Het beste moment is 3 a 4 dagen na het ontvangen van uw salaris. Schrijf dit duidelijk in uw agenda of op de kalender of plan het in met internetbankieren. Betaal de huur altijd als eerste rekening die u gaat betalen. Elk jaar in juli gaat de huur omhoog, plan in juni dit al vast in internetbankieren. Houd hier rekening om achterstanden te voorkomen.

Servicekosten

  • Controleer of de servicekosten kloppen met zoals ze in uw overeenkomst staan en op de website van uw woningbouw. Vergelijk het overzicht van de servicekosten van dit jaar en van vorig jaar. Een klein verschil van enkele euro is altijd. Doordat elk jaar de kosten omhoog gaan. Maak een berekening van hoeveel uw servicekosten zouden moeten zijn. Vind u dat de kosten te hoog zijn of niet juist dan kunt u binnen 6 weken een bezwaar indienen tegen de kosten. Hoe u dit moet doen staat op de achterkant van de brief.
  • Mochten de woningbouw zomaar de servicekosten van mijn rekening afschrijven als ik alleen maar een automatisch incasso hebt afgegeven voor het betalen van de huur? Nee, dit mag niet. Veel bedrijven als woningbouw, energie en verzekeringen doen dit. In u machtiging die uw heeft afgegeven is alleen toestemming gevraagd voor het betalen van de huur en niet voor de servicekosten. Hiervoor is een aparte toestemming nodig. Lees de achterkant van uw machtiging welke voorwaarden van toepassing zijn en waarvoor u precies heeft getekend.
  • Bezwaar De servicekosten zijn op dit moment al betaald, daar kunt u weinig verder aan doen. Volgens u kloppen de gegevens zoals vermeld niet, hier kunt u bezwaar tegen maken. Mocht u gelijk hebben dan word het teveel betaald bedrag terug gestort. Hoe u bezwaar kunt maken staat op de achterkant van de brief. Een bezwaar moet u maximaal binnen 6 weken hebben verstuurd naar ontvangst van uw brief.
  • De bank Via de bank kunt u het bedrag terug laten storten (storneren) en daarna als nog bezwaar maken. Hierdoor is de rekening nog niet betaald en blijft deze als open rekening staan. Hierdoor loopt u een verhoogde kans op extra kosten en/of een schuld.
  • Juridisch advies Mocht u er met de woningbouw niet uit kunnen komen dan kunt u altijd juridisch advies vragen bij het juridisch loket.
  • Mocht dit niet werken dan kunt u naar de huurcommissie. Hier kunt verzoeken vast te stellen welk bedrag aan servicekosten redelijk is. Houdt er rekening mee dat het inschakelen van de huurcommissie kosten met zich meebrengt. De uitspraak van de huurcommissie is bindend. De huurder en/of verhuurder binnen twee maanden na verzending van de uitspraak van de huurcommissie in beroep gaan bij de kantonrechter. Als een huurder daarom vraagt moet de verhuurder inzage geven in de rekeningen en andere stukken die ten grondslag liggen aan de afrekening.
Geplaatst in H